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Breve lección de fontanería-saneamiento para listos y torpes.

Breve lección de fontanería-saneamiento para listos y torpes.

Saneamiento : 5 Cuestiones que debes de tener en cuenta

1 ¿Cuáles son los síntomas?

Huele mal, corren mal los desagües, tenemos daños en paredes o techos en las zonas donde discurren las conducciones generales de saneamiento , esto puede ser indicativo de problemas

La solería aparece manchada, hay daños en tarimas, moquetas, etc. de nuestra vivienda, estos son síntomas claros de una avería en desagües o atasco

2 ¿cuál es el origen?

Tenemos que diferenciar si se trata de una avería o un defecto constructivo.

Si trata de una vivienda nueva, determinar si existe un problema en las instalaciones o una  avería, puede ocurrir tambien que sea un vicio de construcción oculto.

En este caso el promotor de la obra es el responsable de entregar las viviendas sin defectos.Para ello las constructoras disponen un seguro de responsabilidad civil y un seguro decenal específico en el sector de la construcción.

Este seguro cubre la garantía durante 10 años de posibles daños, defectos o vicios de la construcción

Si se realiza una reforma de forma voluntaria en la que se tengan que modificar elementos de servicios o suministros, y que por su mala ejecución pudieran ocasionar avería con daños en el hogar propios y/o a terceros deberá ser cubierto por la garantía de la empresa que realicen los trabajos

Existen Seguros de Responsabilidad Civil para empresas de albañilería y reformas específicos para casos de pequeñas empresas o profesionales independientes dedicados a estos trabajos

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3 ¿quién es el responsable?

Si se trata de una vivienda en uso debemos de tener claro : si el origen de las humedades es privativo; le compete al propietario de la propiedad causante, si el origen  es comunitario ; es la comunidad  la responsable subsidiaria o directa

Si La persona afectada dispone de seguro puede dar parte de siniestro indicando que hay daños y pérdida de bienes por humedades en su vivienda, pero que desconoce el origen.

A veces la Intervención de las aseguradoras no solo resuelven el problema, sino que en algunos casos lo dilatan por falta de acuerdo entre partes e incluso puede llegar a causar un sobrecoste a la comunidad.

 

Si los daños fuesen causados por reformas de forma voluntarias o estéticas propias o de la comunidad y si se determina que es un defecto de instalación no estará cubierto por la compañía de seguros privativa o comunitaria.

En estos casos tendrá que intervenir el seguro de responsabilidad civil de la empresa de reformas o del profesional encargado de las instalaciones causantes

 

4 ¿cuál debe de ser nuestra actitud?

Cuando se realicen trabajos de instalaciones de saneamiento por reformas o por daños localizados si son de origen privativo lo importante es mantener intacto el sistema común.

Es importe: ” si al realizar los trabajos se pudieran descubrir anomalías en las conducciones generales, informar a la comunidad, para tomar las medidas oportunas”.

5.- ¿cómo identificar los elementos de una instalación de saneamiento en una vivienda?

Corresponde a elementos privativos: los desagües de sanitarios y sus válvulas, botes sifónicos además del mangueton del inodoro. y sus enlaces o accesorios con las conducciones generales

Las uniones o enlaces mediante sellado, pegado, manguito estanco, cualquiera que sea el método de unión   con la conducción general, es siempre privativo o particular.

El resto de conducciones de saneamiento: Bajantes, derivaciones, arquetas, albañales y tuberías de saneamiento, así como su soportes y agarres son comunitarios

 

Hay otros daños por humedades por capilaridad, filtraciones y otros que veremos en el siguiente post

imagen autor post agustin pcast blo g puro mantenimiento

10 Puntos significativos en el  exterior de nuestra vivienda que debemos mantener

10 Puntos significativos en el exterior de nuestra vivienda que debemos mantener

10 temas sobre el mantenimiento exterior vivienda

Cuando queremos tratar los temas o puntos singulares exteriores de una vivienda nos damos cuenta de la realidad reinante

la gran mayoría de la gente un 74% de media que a pesar de tener  asegurada sus casas no tienen un plan de mantenimiento de sus tejados, azoteas, terrazas, ventanas, puertas exteriores, fachadas. y por supuesto un plan integral.

Toma su tiempo el hacer un plan de Mantenimiento y la clave principal está en que no todo el mundo es hábil o proactivo para llegar a hacer un mantenimiento regular de su casa por lo que la falta del mismo podría hacer que se produjera una avería con una costosa reparación.

En el caso de una comunidad nos encontramos con las dificultades añadidas de vivir varios vecinos, los servicios comunes y las zonas comunes que con llevan la externalización de los servicios y el coste derivados de éstos.

Vamos a describir aquellos puntos singulares exteriores a nuestra vivienda donde el mantenimiento es muy importante para el buen estado en general de las instalaciones

Temas o Puntos significativos

La vida media de una vivienda ,  depende del trato  que reciba  y el mantenimiento   que le apliquemos tanto en el interior de la misma , ver anterior post: http://aquaaa.com/blog/10-puntos-singulares-para-mantener/ ,  como su estado exterior o zonas comunitarias

  • Independientemente del trato que le demos a nuestra vivienda, un buen mantenimiento, y la buena imagen del estado de conservación del conjunto donde se ubica es un valor añadido a la misma reduciendo además el costo derivado por averías y por pólizas presentes y futuros.
  • Por otra parte, la falta de un plan de mantenimiento puede producir averías que su compañía de seguros reclame la falta de mantenimiento como origen de los daños que usted tiene y no cubra el siniestro.
  • El mantenimiento y el buen uso de las zonas exteriores de nuestra vivienda o zonas comunitarias hace aumentar su valor de mercado y frena los síntomas de envejecimiento por edad de la misma.
  • Podemos diferenciar dos zonas donde se muestran: el paso del tiempo, el uso o la falta de mantenimiento y podríamos denominarlas como Zonas exteriores de nuestra vivienda si esta fuera individual y Zonas Exteriores comunitarias de la vivienda.

blog puro mantenimiento imagen principal post 10 puntos significativos

Analicemos puntos significativos de las Zonas exteriores comunitarias de la Vivienda

  • Vamos a describir esos puntos singulares o señales que nos interesa tener en cuenta

1.- Limpieza:

  • Limpieza de portales, escaleras, pasillos, aceras comunitarias en zona de jardín si existiera y exteriores en general dentro de la parcela de la comunidad
  • limpieza de cristales de entrada al edificio, puertas de acceso, espejos, elementos decorativos, mobiliario, buzones, apliques y, luminaria de escalera y otros puntos de luz
  • Limpieza y mantenimiento de zonas de paso exteriores y aparcamientos si existieran: Zonas de paso dentro del recinto comunitario, con barrido o soplado mecánico de suelos, y limpieza de papeleras o mobiliario exterior
  • limpieza de cuarto de bicicletas si existiera n o zona común de trateros con soplado y barrido de suelo, verificar su estado e informar si se detecta alguna anomalía o robo.
  • Limpieza de garajes con barrido o soplado mecánico de suelos, y limpieza de papeleras, mantenimiento y limpieza de usillos de pluviales de aparcamientos o garajes. Verificar estado de bombas de achique en garajes.

2.Mantenimiento de fachadas:

  • No deben existir rajas estructurales, desmentidos por oxidación de garras y otros elementos estructurales, y corregir si se apreciaran daños por actos vandálicos como grafitis u otros daños o roturas.
  • Verificar estado de cogidas y trazados de cableados externos de telefonía, fibra óptica antena de televisión y accesorios, así como suministro de gas o agua.
  • Los tejados deben de estar libres de daños; no deben tener  tejas levantadas o rotas y caídas. El estado de quitamiedos en azoteas transitables, debe de conservar su estructura de obra sin daños para evitar desprendimientos y evitar daños propios o a terceros
  • Estado de pintura en general en zonas comunes de la comunidad, huecos de escalera, pasillos y fachada. Estos trabajos se realizarán en época de baja ocupación de la comunidad de propietarios, siempre que las condiciones meteorológicas sean favorables, si son en exterior.
  • Verificar estado de aislamiento e impermeabilizado de azoteas no transitables, limpiar cazoletas y el revestido aislante
  • Si se detectasen problemas en los revestidos o estructuras de carpintería, carpintería metálica o de otro tipo en la comunidad, así como anclajes, y otros elementos de fijación. Tomar medidas preventivas y solucionarlas.

3.- Mantenimiento de escaleras puertas de acceso, ventanales y zonas transitables

  • El estado de las escaleras, peldaños, barandillas debe de ser óptimo: las escaleras deben de estar convenientemente iluminadas, con sus sistemas de temporización sectorial en buen estado, así como convenientemente pintadas y sin desconchones u otros daños
  • Prevenir las filtraciones por ventanales comunitarios, comprobando el estado del sellado de los mismos, saneando y reponiéndolos si son necesarios.
  • Verificar estado de puertas automáticas o mecanizadas, deberán presentar buena funcionalidad y aspecto, así como buen estado de mantenimiento electromecánico.
  • En zonas transitables: el estado de soleras, bordillos u otros elementos de tránsito como alfombras de entrada, escalones, rampas, así como tapas de arquetas y otros registros deben de no presentar salientes o roturas.
  • Tomar medidas de reparación o sustitución si se detectan defectos o si apreciaran daños o vicios ocultos con anterioridad o nuevos

4.- Servicios de comunicaciones, telefonillos y otros elementos

  • Comprobar regularmente el sistema de telecomunicaciones.
  • Verificar el estado de cableado de telefonía, cableado de tv y si hay instalaciones de cableado aéreos, no convenientemente grapados o no autorizadas por la comunidad. Informar al administrador o al presidente.
  • Los ascensores deberán presentar cuadro de mantenimiento planificado por parte del concesionario del servicio además de presentar un listado de averías anuales y haber pasado la inspección técnica anual.
  • Alarmas, detectores de humos y extintores deben de pasar su correspondiente revisión por parte de la empresa suministradora del servicio

5.- Servicios comunes de acs (agua caliente sanitaria) y climatización

  • Debe de existir un contrato de mantenimiento de calderas para la producción de agua caliente sanitaria y calefacción, donde una empresa externa nos provea la continuidad del servicio en condiciones óptimas en los sistemas automáticos de producción.
  • Verificar estado de chimeneas y tiros de comunidad, deben de tener salida libre al exterior, en los puntos mas altos de la vivienda, no presentar rajas ni desmentidos y suficiente fijación y estanqueidad en toda su extensión hasta el cortavientos o sombrerete de salida
  • Si el sistema de producción de agua caliente sanitaria es por medio de placas solares, se verificará el estado de estanquidad de la misma comunicando cualquier anomalía que de pueda detectar

6.- Suministro de agua potable, agua de pozo y sistema de saneamiento

  • Verificar que el equipo de presión actúa de forma homogénea, si es un equipo dotado de un sistema de apoyo, deberá tener un contrato de mantenimiento con empresa especializada que será la que realice las comprobaciones pertinentes.
  • En el caso de agua de pozo los equipos de extracción y las líneas de suministros serán independientes del conjunto y estarán destinado a uso no doméstico.
  •  Verificar durante épocas de paro el estado de las mismas y su equipo de protección y rearme eléctrico
  • Si en la comunidad o nuestra vivienda individual dispusiéramos de un depósito acumulador, este debe de tener la suficiente rotación para que el agua no perdiera sus cualidades de salubridad
  • En cuanto al sistema de saneamiento verificar el sistema de recogidas de pluviales, en azoteas, patios y patinillos.
  • En aquellos sistemas vistos de saneamientos que transcurran por patio de luces o patio de registro se revisará que las uniones sean estancas y no haya fugas y que las fijaciones de los mismos estén en buen estado.
  • Verificar estado de arquetas de registros y limpiar anualmente el sistema o con la periodicidad suficiente para evitar atascos y otros daños

7.- Prevención de plagas:

  • sí por parte del trabajador de la comunidad o si por parte de algún propietario de la comunidad se detectan indicios de plagas de insectos como cucarachas, hormigas, o ratas y ratones, informar urgentemente a la administración para dar parte a la empresa externa encargada de ello
  • Al principio de la temporada más cálida, se realizarán trabajos de prevención de plagas.

8.- Mantenimiento de Piscinas

  • Con procedimientos de hibernación, comprobaciones y puesta a punto de depuradora, utilización de productos químicos de hibernación.
  • Comprobar estado de revestidos del vaso, escaleras, toberas de los tubos de impulsión y skimmels, salvavidas y cabo de sujeción y focos.
  • El cuarto de depuración debe presentar buen estado de conservación y no ser usado como cuarto de herramientas, Informar de deficiencia a la administración para la reparación o asistencia técnica.
  • En época de funcionamiento, hacer comprobaciones diarias de calidad de agua y nivel del vaso y usar el procedimiento de depuración establecido.
  • Si hubiese problemas de algas, aceites u otros productos comunicarlo para tomar medidas complementarias, como alguicidas floculantes etc.

9.- mantenimiento de jardines

  • Corte de césped, poda, y abono. Verificación de maquinaria e intentar solventar cualquier avería u otra anomalía que impidiese el desarrollo de sus funciones normales.
  • Verificación de sistema de riego automático.
  • El estado del grupo de filtración y el cuadro eléctrico, deben ser funcional y que dicho cuarto no sea un trastero ni almacén
  • los aspersores deben de trabajar perfectamente a la presión y ajuste sectorial diseñado .se sustituirán las boquillas rotas y se hará el reajuste necesario.
  • Establecimiento de horario de riego nocturno según sectores. días alternos en época cálida.
  • Inspeccionar que no existan ramas rotas, arboles agrietados, así como los setos y vallados presenten buen aspecto. Replantado de especies estropeadas, y poda de arboles

10.- El calendario y frecuencia de actividades a realizar puede ser el siguiente

  • Actividades de Mantenimiento diarias Durante todo el año:
    • Servicios de Limpieza de suelos, barrido y fregado, por tramos rotativos, y limpieza de barandillas pasamanos, ventanales entrada viviedna o edificio
    • Barrido de zonas comunes exteriores, vaciado de papeleras.
  • Mantenimiento planificado
    En temporada cálida (de mayo a septiembre):
    • Mantenimiento de piscina
    • limpieza de jardín
    • Riego manual de maceteros y jardineras
    • Actividades de Mantenimiento semanales:
    • Limpieza de suelos de rampas de garajes
    • Barrido de garaje, limpieza de maceteros, extintores y puertas de acceso.
    • Mantenimiento de jardín completo

 

  • Actividades de Mantenimiento quincenales:
    • Inspección del conjunto sistemas de producción de agua caliente y grupos de presión
    • Verificar visualmente estado de fachadas, voladizos y balcones
    • Comprobar el estado de cubiertas, transitables o no y estar atentos a cualquier anomalía.Actividades de Mantenimiento semestrales:
      • Limpieza de garaje, aspirado y fregado mecánico.
      • Limpiado industrial de suelos de portales, escaleras, y limpieza en profundidad de resto de pavimentos.
  • Actividades de Mantenimiento de temporada:
    Al comienzo del otoño:
    • Puesta en modo hibernación la piscina, con el mantenimiento correspondiente.
    • Puesta en modo invierno sistema de riego, cuando esté operativo
    • limpieza de albañales y sumideros de comunidad
    • comprobación de sistema de bombeo de pluviales si está operativo
Al comienzo de la primavera:
  • Plan de previsión y control de plagas, con utilización de procedimientos para evitar la aparición de cucarachas, hormigas, o roedores.
  • Puesta a punto de la piscina, con revisión de máquina depuradora, limpieza de todo el recinto, instalación de mobiliario, sombrillas, etc.…
  • Servicio de puesta a punto de zonas ajardinadas, con reposición de plantas, sustratos, etc.…
  • comprobación de sistema de bombeo de pluviales si está operativo
Actividades de Mantenimiento anuales:
  • Revisión de sistemas de apertura y cierre acceso de portales, con reposición de tiradores o sustitución de piezas deterioradas.
  • Revisar el estado de paramentos, defectos en los revestidos abombados o falta de pintura
  • La información sobre actividades programadas de limpieza y mantenimiento, estarán expuestas en el tablón de anuncios comunitaria siempre con antelación suficiente para que pueda ser conocida por todos los vecinos.
  • Las actividades de mantenimiento y limpieza se realizarán tomando las medidas correspondientes de prevención de riesgos laborales por parte de las empresas que tengan adjudicado el contrato de servicios, o por el personal contratado por la comunidad a tal efecto, utilizando el equipamiento individual y el de equipo para tales actividades.

 

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